この住宅ローンを全額返済できなければ、その貸し手である金融機関は、設定されている抵当権を抹消してはくれません。

そこで、この任意売却を斡旋する仲介者である不動産業者は、任意売却を成立させるために、金融機関と交渉して、この抵当権の抹消に応じさせる必要があるわけです。

何故ならば、任意売却とは、仲介者である不動産業者が、住宅ローンの残っている債務者である売却希望者と、その債権者である金融機関、そして買主の三者が共に納得する価格、競売価格よりも高く市場価格よりは安い価格で、この住宅ローンの残っている不動産の売却を成立させる、というものだからです。

このためには抵当権の撤去が絶対の条件となるため、仲介する不動産業者は、債権者である金融機関にその抹消に応じさせなければならないのです。

これに成功するかどうかは、ひとえに不動産業者の交渉力にかかっているわけです。いかにして、その金融機関に抵当権の抹消を呑ませるか、その不動産業者の交渉力に、この任意売却取引が成立するか否かがかかっているわけです。

競売は市場価値のおよそ7割程度で売却されることが多く、債権者の受け取り分が少なくなってしまいますし、債務者も、ローンと競売価格との差額を支払っていかなくてはいけません。そこで、債権者の許可のもと、市場で不動産を売却することを任意売却といいます。

任意売却は市場での取引ですから、競売よりは高くて売却できる位なら可能性があるので、債権者も任意売却に応じてくれることが多いでしょう。また、競売ですろ、落札した人の決定に意義を申し立てることは不可能ですが、任意売却であれば、引っ越し時期など、ある程度相談に乗ってもらえることもあるので、ぜひ検討して欲して、少しでも残債を減らすようにしたほうがあとあと助かります。

しかし、競売となると落札される金額がわからなく、一般的には市場価格の６割程度になることも多いです。不動産を競売にかけられ失うことは辛いことであり、そればかりか返済金額に足らずに借金が残るという自体に陥る可能性もあります。

できるだけ多くの返済金を得る方法として任意売却があります。任意売却とは、競売されることになる不動産を、一般の不動産市場に売り、市場価格に近い価格で売却をすることです。債権者が競売をかける場合には手間や費用もかかるので、債権者からしても任意売却のほうがありがたいです。債権者と債務者ともに、少しでも多くのお金を手にするために、任意売却のほうがメリットが高いです。

競売は強制的に行われる手続きであるため。場合によっては契約が決まり次第住まいを追い払われる可能性もあります。また、競売では家の中を見る事が出来ない為、相場より売却額は安くなってしまいます。

そうなる前に任意売却で先手を打つことで有利に売却が可能です。任意売却とは、債権者の合意を経て住宅の抵当権をはずし、その売却益を返済に充てる手続きです。

一見競売と同じに見えます。どちらも、住宅の売却によってローン返済額を賄うことになる為です。

しかし、任意売却の場合は、能動的にローン返済の努力をする行為の為、様々なメリットがあります。まず、競売と違い、通常の売却の為、ほぼ相場位の値段での売却ができます。

任意売却のメリットは売却額だけではありません。任意での売却なので、強制に立ち退きされないよう計画的に売却が可能です。

ここで一つ、事例を紹介します。Aさんは自営業を営んでいて売り上げも好調だったので、念願のマイホームを購入しました。購入金額は2500万円で、Aさんもこれで自分の資産が増えたとかなり満足していました。

しかし、経営していた会社が倒産してしまい、毎月払っていた住宅ローンも滞納が目立つようになり、銀行から競売の申し立てをうけるまでになりました。最終的にはマイホームの任意売却をせざるを得ない状況になってしまいました。

1400万円で売却することができ、1200万円は住宅ローンを契約していた銀行に支払いました。残りの200万円はAさんの住居や生活費にするために充てました。任意売却をすることで、銀行との契約をできる限り守る努力をしたり、自分自身の生活を救うことができます。

通常、自己破産によって自宅などの所有不動産は換価処分されてしまいますが、その場合でも、先に任意売却を通じて自ら換価しておくことにより、破産による手続き費用を小額で済ませることが可能であったり、転居にともなう費用を捻出することが可能だからです。

理由としては、制度上の問題として、破産手続きに際して不動産を所有していると資産を有しているとみなされ、その結果手続き費用は高額になります。また、破産手続きによって引越し費用は出てきませんが、任意売却によって相手方が負担してくれる事例があります。

こういった点を踏まえて、破産を避けられないからといって何も手を打たないのではなく、任意売却という制度を上手に利用することが、その後の再出発へと大きく影響するのです。

そこで、工場のほうを任意売却することになるというわけです。そのときにできたお金で、まずは銀行からの融資を繰り上げ返済して、負担を少なくすることになるでしょう。そのあとにほかのローンの返済計画を立て直すことになるのです。自宅を失うことにはならないので、あとは事業の再開を考えるだけになります。このケースでは、すべてを失って無一文になったわけではないので、以前と同じような規模での再開はむずかしくても、別の土地に工場を立て直すことも可能だと言えるでしょう。

そういった人が近所にいれば、そのまま任意売却の買い手となってもらって、賃料を払い住み続けることができます。ようするに、自分のものだった家の大家になってもらうというわけです。任意売却をすると家を出なくてはいけないとばかり考える必要はなく、やり方しだいでは住むところの確保ができるケースもあるのです。ただし、前出のような協力者がいないとむずかしいと言えるでしょう。まずは親族、知人、友人などをあたることになりますが、それでいなければ投資家や大家といった存在を探すことになるのです。

その場合は、賃貸物件に移り住むことになるケースも出てきます。任意売却をしないで住宅ローンの支払いを続けたときに、家計が苦しくてもほかの借金を重ねるということは避けたいものだと言えます。そうなる前に任意売却をして、債務を減らすことも考えなければいけません。共働きのときに家を購入する際には、リストラまでは予測できなくても、妻が育児や家事に専念するという将来も想定に入れておくことも大切になります。

しかし、なかにはローンが返せないうえに、競売の通知まで届いて1人で悩んでしまうという人もいます。競売になってしまうと安い値しかつかず、残債務の支払い方法も決められないというようにデメリットも多いので、任意売却を選択したほうが負担は軽減されます。まずは、弁護士や任意売却を取り扱っている業者に連絡をとってみましょう。競売の入札が始まる前ならば、まだ手はあるのだということです。入札前日でも取り下げは可能だからです。